اجاره املاک با کاربری های مختلف اعم از مسکونی، اداری، تجاری، آموزشی و … یکی از مهمترین راه های کسب درآمد در ایران محسوب می شود و هرجا سخن از درآمد باشد پای مالیات و سازمان مالیاتی به میان کشیده می شود. انواع مختلف اجاره دادن یک ملک همانند رهن (ودیعه یا قرض الحسنه) کامل، رهن و اجاره، اجاره کامل و اجاره بصورت رایگان و یا در مقابل انجام خدمت یا دریافت کالا وجود دارد که هرکدام احکام مالیاتی مخصوص بخود را دارد. در مطلب انواع مالیات املاک درخصوص نحوه محاسبه و انواع مالیات های املاک صحبت کردیم. در این مطلب قصد داریم به تکلیف ارائه اظهارنامه مالیاتی املاک و قوانین و مقررات مرتبط با آن بپردازیم.
اظهارنامه مالیاتی املاک چیست؟
براساس ماده 1 قانون مالیات های مستقیم کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به اموال یا املاک خود واقع در ایران طبق مقررات باب دوم این قانون مشمول مالیات هستند. یکی از مهترین درآمدهایی که از املاک می توان بدست آورد، درآمد اجاره ملک است.
و همچنین براساس ماده 80 قانون مالیات های مستقیم مودیان موضوع این فصل (فصل مالیات بر درآمد املاک) مکلفند اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می‌گیرد تنظیم و در مورد حق واگذاری محل و نیز مودیان موضوع ماده 74 این قانون تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیر ماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.
بنابراین صاحبان درآمد اجاره املاک مکلفند برای هر سال مالی تا پایان تیرماه سال بعد اظهارنامه اجاره تنظیم و ارائه نمایند. طبیعتا مهلت پرداخت مالیات اجاره ای که براساس اظهارنامه ابراز می شود تا همان مهلت انقضا اظهارنامه یعنی پایان تیرماه است. اگر نمی دانید اظهارنامه مالیانی چیست حتما مقاله همه چیز درباره اظهارنامه مالیاتی ما را بخوانید.
مسئولیت ارائه اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات ملک با کیست؟
در عمده احکام و قوانین مالیاتی بجز موارد استثنا، مسئولیت ارائه اظهارنامه و ابراز و پرداخت مالیات با صاحب درآمد و در اینجا با موجر است. در قراردادهای اجاره نیز غالبا یک ماده پیش فرض وجود دارد که پرداخت مالیات ملک (یا همان مالیات مستغلات) را به عهده موجر گذاشته است. در موارد استثنا نیز حسب توافق موجر و مستاجر مالیات مستغلات را مستاجر به عهده می گیرد. در این حالت خاص موجران باید قبل از تسویه حساب با مستاجر حتما رسید پرداخت مالیات را از وی اخذ و از اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا از درگاه ملی مالیات استعلام بگیرند.
نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک
محاسبه مالیات اجاره املاک براساس فصل مالیات بر درآمد املاک و مشخصا ماده 53 قانون مالیات های مستقیم انجام می شود.
ماده 53- درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
پس از کسر 25 درصد هزینه موضوع ماده فوق اگر شخص موجر حقیقی باشد مانده به نرخ های ماده 131 و اگر شخص حقوقی باشد به نرخ 25 درصد موضوع ماده 105 مشمول مالیات است.
نرخ های ماده 131 از قرار زیر است:
| از مبلغ (ریال) | تا مبلغ (ریال) | نرخ |
| 1 | 2،000،000،000 | 15% |
| 2،000،000،000 | 4،000،000،000 | 20% |
| 4،000،000،000 | به بالا | 25% |
بعنوان یک مثال ساده اگر شخصی آپارتمان مسکونی خود را از قرار ماهیانه 150،000،000 ریال به اجاره واگذار نماید مالیات اجاره سالیانه آن به صورت زیر محاسبه می شود:
درآمد سالیانه 1،800،000،000 = 12 * 150،000،000
درآمد مشمول مالیات 1،350،000،000 = 25% * 1،800،000،000
مالیات به نرخ ماده 131 برابر است با 202،500،000 = 15% * 1،350،000،000
در مثال فوق اگر موجر شخص حقوقی باشد مالیات آن برابر است با 337،500،000 = 25% * 1،350،000،000
معافیت های مالیات اجاره املاک
مالیات اجاره املاک نیز دارای معافیت ها و عدم شمول هایی است که با اطلاع و آگاهی از آنها می توانیم مالیات کمتری پرداخت کنیم. نکته مهم این است که این معافیت ها و عدم شمول ها می بایست در اظهارنامه ابراز شوند.
4-1- معافیت محل سکونت بستگان درجه اول
محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که چند واحد مسکونی. محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد یک واحد برای سکونت مالک ویک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود (تبصره 1 ماده 53).
4-2- معافیت مجتمع های مسکونی با رعایت الگوی مصرف مسکن
مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد (تبصره 11 ماده 53).
4-3- معافیت متراژ
درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد (تبصره 11 ماده 53).
4-4- معافیت تا میزان اجاره پرداختی مالک
هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌گردد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد (ماده 55).
4-5- معافیت اشخاصی که هیچگونه درآمد دیگری ندارند
در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده 84 این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می‌باشد (ماده 57). این معافیت هر ساله در قانون بودجه همان سال تعیین می شود که در سال 1402 مبلغ 475،000،000 ریال است. در صورتی‌که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مودی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مودی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
روش ارسال اظهارنامه مالیاتی املاک
ارسال اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک بصورت اینترنتی و از طریق درگاه ملی مالیات شخص موجر به نشانی My.tax.gov.ir است. هر شخص می تواند با ورود به کارپوشه خود قسمت پرونده های مالیاتی با انتخاب پرونده مستغلات مربوطه نسبت به تکمیل اظهارنامه اقدام نماید.
درخصوص املاک مشارکتی هر شخص تنها به نسبت سهم خود مشمول ارسال اظهارنامه و پرداخت مالیات است.
اشخاص حقوقی نیاز به ارسال اظهارنامه درآمد اجاره جداگانه ندارند و کافیست درآمد اجاره خود را در همان اظهارنامه عملکرد ارسال نمایند.
جریمه و عواقب عدم ارسال اظهارنامه مالیاتی املاک
به دلیل اهمیت این تکلیف مالیاتی برای عدم انجام آن نیز ضمانت های اجرایی سنگین در نظر گرفته شده است. براساس ماده 192 قانون مالیات های مستقیم در کلیه مواردی که مودی یا نماینده او که به موجب مقررات این قانون از بابت پرداخت مالیات مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی است چنانچه نسبت به تسلیم آن در موعد مقرر اقدام نکند، مشمول جریمه غیرقابل بخشودگی معادل سی‌درصد (30%) مالیات متعلق برای اشخاص حقوقی و صاحبان مشاغل موضوع این قانون و ده درصد (10%) مالیات متعلق برای سایر مودیان می‌باشد.
جریمه عدم ارائه اظهارنامه املاک مشخصا ده درصد مالیات متعلق به ملک می باشد. نکته مهم این است که جریمه عدم ارائه اظهارنامه مانند سایر جرایم قابل بخشودگی نیست و می بایست بصورت کامل پرداخت شود. بعلاوه درصورت عدم ارائه اظهارنامه امکان ابراز معافیت های مالیاتی که پیش تر درمورد آنها صحبت کردیم نیز وجود ندارد.